Ремонт крыши. Обязанность управляющей компании провести ремонт кровли крыши Прокуратура и суд – конечные инстанции жалоб

В декабре 2012 года президент Владимир Путин подписал поправки в Жилищный кодекс, касающиеся формирования фонда капитального ремонта — целевых средств, которые должны использоваться именно на капитальный ремонт дома. Нашу читательницу пенсионерку Эмму Ивановну Хомлеву, проживающую на улице Краснодарской в доме 31-а, беспокоит вопрос: правильно ли расходуются деньги, отчисляемые собственниками жилья на капитальный ремонт их дома?

Корреспонденту «Хабинфо» Эмма Ивановна рассказала следующее: «Управляющая компания «Бруслит-Сервис» предоставила нам анкеты заочного голосования. В этих анкетах отражался объем работ не только по капитальному ремонту, а вообще по нашему дому. В том числе из объемов и сумм капитального ремонта — 180 тысяч рублей на текущий ремонт подъезда. Думаю, в чем дело, когда это вдруг ремонт подъезда был капитальным ремонтом?»

Свой вопрос о расходовании средств капитального ремонта Эмма Ивановна задала в производственный отдел «Бруслит-Сервис» Красковской Светлане Владимировне. В ответ услышала: «А что вас это так озадачивает? Нам пропускают такую смету, мы берем, и не только мы, все берут из объема капитального ремонта на текущий ремонт».

«Если разобраться, — говорит Эмма Ивановна, — мне как жильцу и в самом деле все равно, откуда будут идти деньги, главное, чтобы работа была сделана. Но в то же время думаю: они сейчас израсходуют фонд капитального ремонта, а потом, когда понадобятся средства на капитальный ремонт (это не только стены, но и сантехника, коммуникации), на что его будут делать, если фонд будет израсходован?»

И наша читательница попросила опубликовать на страницах газеты, какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие — к текущему? «Ведь есть законные документы, которых все должны придерживаться – и мы, и управляющие компании».
Списки мы эти нашли. Но прежде решили выяснить: а может, действительно нет никакой разницы — куда расходовать деньги из фонда капитального ремонта? И обратились за консультацией в Хабаровский краевой фонд капитального ремонта.

Руководитель отдела по работе с обращениями граждан Станислав Журавский объяснил, что решение о том, на что направить средства из фонда капитального ремонта, принимается на общем собрании собственников дома. Направить часть средств из фонда капитального ремонта на текущий ремонт — возможно, но только, подчеркнул он, по решению собственников. Со слов Эммы Ивановны Хомлевой, в их доме такого собрания не проводилось, было только заочное анкетирование.

А вот как использование средств из фонда капитального ремонта регламентируется Федеральным Законом N 271-ФЗ — «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», он как раз и подписан президентом Владимиром Путиным 14 декабря 2012 года.

«Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта

1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и(или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование ТОЛЬКО работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами».

Указанная часть 1 статьи 166 — это и есть перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Она «включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома».

Как видим, ремонт подъезда в этом списке не указан.

Однако существуют еще работы, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации.

16 сентября 2013 года губернатор Вячеслав Шпорт подписал постановление правительства Хабаровского края «Об утверждении перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств краевой государственной поддержки». Этот перечень утвержден «в соответствии с частью 4 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации». Он включает в себя следующие виды работ:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

2. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.

3. Ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю.

4. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

5. Утепление и ремонт фасада.

6. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).

7. Ремонт фундамента многоквартирного дома.

8. Разработка сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту.

9. Разработка проектной документации для отдельных видов работ по капитальному ремонту.

10. Проведение проверки достоверности определения сметной стоимости работ по капитальному ремонту.

11. Услуги по строительному контролю в процессе осуществления капитального ремонта в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Как видим, и здесь ни слова о том, что средства из фонда капитального ремонта можно использовать на текущий ремонт.

Однако такая возможность все-таки предусмотрена федеральным законом. Еще раз процитируем Жилищный кодекс с поправками 2012 года:

«3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, ПРЕВЫШАЮЩЕМ МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме», — ни о каком заочном анкетировании в законе речи не идет.

А вот если средства фонда капитального строительства формируются «исходя из минимального размера взноса», их можно использовать только на капитальный ремонт — на это прямо указывается в части 3 статьи 166 Федерального Закона N 271-ФЗ.

Возможно, что-то и ускользнуло из нашего поля зрения. Мы ведь не юристы. Всего лишь прочитали закон. Если кто-то, опять же с опорой на закон, приведет доказательства, что нет никакой разницы — текущий или капитальный ремонт делать за счет средств Фонда капитального ремонта, мы их с удовольствием опубликуем.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту

Хабаровчанка Эмма Ивановна Хомлева обратилась в редакцию с просьбой рассказать, какие виды работ, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, а какие к текущему.

Чтобы не было путаницы, какие именно события в жизни дома относятся к текущему ремонту, нужно помнить: текущий ремонт планируется, т.е. это исключительно те работы, которые заложены в ранее принятую смету, план работ и т.д.

К текущему ремонту не относятся аварийные работы и работы, связанные с содержанием дома.

Текущий ремонт — это замена какой-то части, а не целого. Например, если в окне подъезда требуется вставить разбитое стекло — это текущий ремонт, а если изношенное окно заменяется полностью — это капитальный ремонт. Отсюда следует: относительно любой части дома может быть проведен как текущий, так и капитальный ремонт.

Фундаменты:

• Заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.
• Устранение местных деформаций путем перекладки, усиления и др.
• Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.).
• Смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов или стульев под деревянными зданиями.
• Устройство и ремонт вентиляционных продухов.
• Смена или ремонт отмостков.
• Восстановление приямков, входов в подвалы.
• Восстановление поврежденных участков фундамента.

Стены и фасады:

• Заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен.
• Герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
• Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
• Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов, отливов.
• Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
• Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
• 3амена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах.
• Восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий.
• Ремонт и окраска фасадов.
• Ремонт и окраска цоколей.

Перекрытия:

• Временное крепление перекрытий.
• Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий.
• Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
• Утепление верхних полок и стальных балок на чердаке. Окраска балок.
• Заделка швов и трещин.

Крыши:

• Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки.
• Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
• Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.
• 3амена водосточных труб и их элементов.
• Частичный ремонт рулонной кровли с заменой отдельных участков.
  Полная замена верхнего слоя рулонного ковра с частичной заменой нижележащих слоев.
• 3амена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель (из штучного материала и металла).
• Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.
• Замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления.
• Восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов.
• Восстановление и ремонт ендов, коньков и карнизных вентиляционных продухов.
• Ремонт гидроизоляционного, пароизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия.
• Ремонт слуховых окон и выходов на крыши.
• Оборудование стационарных устройств, для крепления страховочных канатов.

Оконные и дверные заполнения:

• Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений, относящихся к общедомовому имуществу.
• Постановка доводчиков пружин, упоров и пр.
• Перегородки, относящиеся к общедомовому имуществу.
• Усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
• 3аделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков.
• Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:

• Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.
• Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.
• Частичная замена и укрепление металлических перил, элементов лестниц.
• Заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.
• Восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
• Устройство металлических решеток, ограждений окон над входами в подвал.

Полы:

• Замена отдельных участков покрытия полов в местах общего пользования.
• 3амена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия.

Внутренняя отделка:

• Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами. Восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами во вспомогательных помещениях — лестничных клетках, подвалах, чердаках.
• Все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях — лестничных клетках, подвалах, чердаках.
• Восстановительный ремонт повреждений, нанесенных в связи с устранением аварийных ситуаций.

Центральное отопление:

• Смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, относящихся к общедомовому имуществу.
• Установка (при необходимости) воздушных кранов.
• Утепление вновь проложенных трубопроводов, приборов, расширительных баков, пандусов.
• Перекладка, обмуровка боровов, дымовых труб.

Вентиляция:

• Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер.
• Замена вентиляторов, воздушных клапанов, другого оборудования в местах общего пользования.

Водопровод, канализация, горячее водоснабжение:

• Замена отдельных участков трубопроводов внутридомовых систем, уплотнение соединений, устранение течи, укрепление и утепление вновь проложенных трубопроводов, гидравлическое испытание системы.
• Замена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в местах общего пользования, включая первое отключающее устройство, расположенное на ответвлении от стояков.
• Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке.
• Замена внутренних пожарных кранов.
• Ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности.
• Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов, относящихся к общедомовому имуществу.

Электротехнические устройства:

• Замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир.
• Замена светильников в местах общего пользования зданий.
• Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов.
• 3амена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений.
• 3амена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания.
• Ремонт стационарных электроплит, включенных в состав общедомового имущества.

Специальные общедомовые технические устройства:

• Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.

Мусоропроводы:

• Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств и прочих элементов мусоропровода.

Внешнее благоустройство:

• Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Замена оборудования спортивных площадок.

Внутренняя система газоснабжения:

• Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома.

Ольга Соколова

Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) собственники жилья сами должны заботиться не только о состоянии своих квартир, но и об общедолевом имуществе – кровлях, чердаках, подвалах, фасадах, лестницах, лифтах и т. д. Решения о том, сколько денег собирать на их содержание, а также о том, когда и в каком объеме проводить текущие и капитальные ремонты, собственники принимают на общих собраниях.

Осторожно, Фонд закрывается

Однако если с текущим ремонтом жильцы еще как-то справляются, то капитальное обновление общедолевого имущества им не по карману. Средние расценки (по данным компании «Артельстрой») на аварийный ремонт мягкой кровли (устранение протечек) – 80-120 руб./ 1 кв. м, за текущий – 120-450 руб., капитальный – от 450 руб. Стоимость ремонта металлической кровли начинается от 550 руб./ 1 кв. м. Площадь кровли стандартной хрущевки – около 2 тыс. кв. м. Значит ее ремонт обойдется в сумму от 160 тыс. руб до 1 млн руб. в зависимости от сложности. Собрать такие деньги жильцам непросто.

Поэтому несколько лет назад был найден временный выход – выделять большую часть средств на ремонт из федерального и региональных бюджетов, а с жильцов брать только 5% от необходимой суммы. Для этой цели в 2008 году создали федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ), из которого Петербург за 2009-2011 годы получил около 8,5 млрд руб. на ремонтные цели. Например, в прошлом году, по данным Жилищного комитета Петербурга, в городе было при помощи средств Фонда ЖКХ капитально отремонтировано 1325 кровель жилых многоквартирных домов на сумму 1,4 млрд руб.

Чтобы попасть в федеральную программу на выделение денег, граждане должны были создать в своем доме ТСЖ, проголосовать за то, чтобы собрать 5% от требуемой суммы ремонта, и отправить заявку в районную администрацию, откуда ее переадресуют дальше по инстанциям.

Однако с 2012 года фонд прекращает работу, прием «ремонтных» заявок прекратился еще в 2010-м. Уже в этом году Петербургу приходится в основном обходиться собственными средствами при проведении ремонтов. На текущий год составлен адресный список из 2171 кровли, общая сумма «кровельного» бюджета Петербурга (без средств Фонда ЖКХ) – свыше 2,7 млрд руб. Будет также проведен частичный ремонт крыш на 435 млн руб.

На 2011 год адресные программы уже составлены, но горожане могут попытать бюджетного счастья в грядущем сезоне, отправив заявки на ремонт кровель.

Как сообщили в Жилищном комитете, схема получения казенных денег строится в соответствии с ЖК РФ, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), городским законом от 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга» и постановлением правительства Петербурга от 20.01.2009 № 13 «О капитальном ремонте многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга».

Как просить

Прежде всего, деньги может получить только дом, где создано ТСЖ (или ЖСК), иначе для их перечисления невозможно открыть лицевой счет. На общем собрании двумя третями голосов должно быть принято решение о том, что дому необходим капремонт – полный или частичный (например, ремонт кровли, лифтов, фасадов и т. д.). Дом может находиться в управлении у специализированной компании. В таком случае собственники должны учитывать мнение управляющей компании (УК) на этот счет.

Заявка на получение бюджетных средств с приложением протоколов общего собрания направляется в районную администрацию или в районное Государственное учреждение «Жилищное агентство» (ГУ ЖА). Там ее рассматривают, направляют к заявителям экспертов, которые проверяют состояние объекта, определяют, требуется ли ему ремонт и в каком объеме, считают смету и подают сводную районную заявку в Жилищный комитет. Тот, в свою очередь, дает запрос в Комитет финансов, чтобы требуемую сумму включили в адресную программу на следующий год.

Есть несколько способов увеличить шансы на получение денег. Например, собственники могут за свой счет заказать специализированной организации экспертизу состояния кровли и приложить ее результаты к заявке. Еще больше шансов у тех жильцов, которые укажут, что готовы к софинансированию затрат. Чем больше будет доля вложений жильцов, тем вероятнее получение бюджетной помощи. Если в распоряжении собственников имеются нежилые помещения, пригодные для сдачи в аренду (подвалы, чердаки и проч.), то можно учесть часть арендных платежей в расходах на ремонт кровли. Это также будет плюсом при принятии чиновниками решения о выделении казенных средств.

Конкурсы по отбору подрядчиков на ремонт кровель за счет бюджета проводятся обычно весной, чтобы к лету победители вышли на объекты. Сдать работу они должны в сентябре-октябре.

Руководство ТСЖ (ЖСК, УК) участвует в приемке кровли. Если в финансировании ремонта есть доля денег собственников, то они могут отказаться подписывать акт о приемке, посчитав, что работа выполнена некачественно, и потребовать устранения недоделок. Кроме того, подрядчик должен предоставлять гарантию на свою работу – обычно от двух до пяти лет. В течение этого срока он обязуется бесплатно исправлять неполадки, если они произошли по его вине (например, была плохо произведена гидроизоляция, и крыша протекает).

Собственники квартир, которым из-за протечек был нанесен ущерб, могут попытаться сначала мирно решить эту проблему. Нужно пригласить специалистов из УК или правления ТСЖ (ЖСК). Они зафиксируют нарушения, оценят ущерб и потребуют исправить ситуацию от ремонтной фирмы (если это ее вина) или сделают это сами (если, к примеру, были нарушены правила эксплуатации кровли и протечка случилась из-за этого). По соответствующим нормативам предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли – одни сутки. Срок устранения повреждений системы организованного водоотвода (водопроводных труб, воронок, колен, отметов и проч., расстройство их креплений) – пять суток.

Когда не удается договориться полюбовно, можно обратиться за помощью в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. Она обязана подтвердить факт протечки и установить виновного. Но разбираться с управленцами все равно придется жильцам. Вместо государственных инспекторов, которых, возможно, придется долго ждать, можно пригласить независимых оценщиков. И уже с результатами их экспертизы обращаться в суд.

Бюджетная экономия

Конечно, приятно, если государство оплатит хотя бы часть ремонта вашей собственности, сократив ваши затраты на приведение ее в порядок. Однако подавляющее большинство ТСЖ и УК, чьи дома за последние годы получили такие бюджетные «подарки», не довольны тем, как были выполнены работы. Например, представители ТСЖ «Загородный, 26» рассказали, что в 2005 году в их доме была капитально отремонтирована кровля, но она была выполнена из некачественного материала – слишком тонкого металла. В результате после ремонта новая кровля стала течь. Проблема не только в том, что тающий снег затопляет верхние квартиры дома, но и в том, что из-за плохой гидроизоляции разрушаются стены. «Вода проникает в стены, зимой замерзает там, потом тает и разрушает кладку», - посетовали жильцы.

С аналогичными проблемами столкнулись жильцы домов №№34,48,51 по Суворовскому пр., Чайковского, 40/12 и многих других. «Почти 100% кровель, где проводился капремонт в последние годы, текут. В ходе конкурсов всегда ставится задача сэкономить бюджетные средства, а о качестве никто не думает. Работы были выполнены плохо, железо положено тонкое, и теперь мы за свои деньги вынуждены исправлять эти ошибки», - комментирует юрист Ассоциации ТСЖ Центрального района Светлана Морозова.

Это подтверждают и в Законодательном собрании Петербурга. На организованную парламентом горячую телефонную линию для приема заявок по теме ЖКХ с декабря 2010-го по конец марта 2011-го поступило свыше 7 тыс. обращений, связанных с протечками и сосульками. Больше всего жалуются жители Центрального, Невского и Кировского районов. Какое количество протекающих крыш недавно прошло ремонт, в ЗакСе не считали, но отмечают, что большинство позвонивших жаловались именно на обновленные кровли. Такой статистикой располагает администрация сайта Заливает.ру, который тоже собирает подобные жалобы. Примерно половина обратившихся живет в домах, где в прошлом году был сделан ремонт кровли. Почти во всех протекающих домах крыши обновляли в течение последних пяти лет. Жильцам таких зданий не стоит рассчитывать на бюджетную помощь, пока не истечет нормативный межремонтный срок. Он разный для разных типов кровли. Например, для кровель с битумным покрытием обычно 15 лет.

Случаи, когда жильцам удавалось отсудить возмещение ущерба от протечек, в Петербурге есть, но их пока единицы. Судебные разбирательства отнимают слишком много времени, да и требуют расходов от пострадавшего, прежде чем он добьется компенсации. Далеко не каждый может себе позволить проводить рабочее время в судах.

По мнению генерального директора ООО «УК «13-й квартал» Владимира Барановского, хорошо, что у жильцов сейчас есть хотя бы небольшие шансы получить бюджетные деньги на ремонт. «Ни сами граждане, ни управляющие компании сегодня не в силах отремонтировать дома. Все знают, откуда у нас проблемы с наледями на крышах, протечками и сосульками. Дело в неправильном температурном режиме пространства под кровлей. Там тепло, крыша от этого нагревается, снег на ней подтаивает, налипает на кровлю, потом его очень трудно счистить, он тает – отсюда протечки. Нужно переделать эту систему, тогда снег скапливаться не будет, а значит, исчезнут и сопутствующие проблемы. Но дело это очень дорогое», - говорит он. Нужно, во-первых, чтобы собственники жестко контролировали, как проводятся ремонты за казенный счет, а во-вторых, в перспективе стремиться к тому, чтобы уходить от государственного софинансирования.

Председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере, гендиректор УК «Стакс» Евгений Пургин считает, что уже сейчас собственникам не стоит рассчитывать на бюджетные деньги. «Государство давно доказало, что оно плохой хозяйственник. В управлении нашей компании есть дом, который попал в программу капремонта Фонда ЖКХ. Конкурс на освоение выделенных денег был проведен еще прошлой весной, но ремонт до сих пор так и не начат. Если бы собственники сами распоряжались деньгами, этого бы не произошло», - уверен Пургин. По его мнению, собственникам стоит самим озаботиться поиском денег на ремонт – через кредитные схемы, например. Иначе вечно придется переделывать работу за бюджетных подрядчиков.

Нередко в ремонте общедомового имущества в доме заинтересованы не все собственники. Так, жильцы первых этажей зачастую отказывают принимать участие в сборе денежных средств на ремонт кровли дома, а жильцы верхних этажей в свою очередь не желают платить за подвал. Как разрешить спорную ситуацию и восстановить справедливость?

Согласно закону собственники многоквартирного дома обязаны нести расходы на содержание общего имущества и своевременно вносить плату за ремонт помещений.

При этом к общему имуществу закон относит в частности чердаки, крыши и технические этажи (статья 36 ЖК РФ). А вот статьей 154 ЖК РФ сформулированы правила, согласно которым капитальный ремонт общего имущества дома (в нашем случае ремонт крыши) осуществляется за счет средств собственника.

Таким образом, абсолютно все собственники многоквартирного дома независимо от этажности обязаны поддерживать общее имущество в пригодном состоянии. Ответственность за содержание общего имущества делится на всех собственников пропорционально принадлежащей им площади.

Здесь также стоит напомнить, что собственниками многоквартирного дома могут быть не только жильцы, но и муниципалитет. Нередко в доме часть квартир не приватизирована. Жильцы неприватизированных квартир – наниматели, а сами квартиры – собственность государства. Согласно ЖК РФ наниматели вносят плату лишь за текущий ремонт, а обязанности за капитальный ремонт лежат на муниципалитете. Это, пожалуй, единственный случай, когда жильцы не платят за капитальный ремонт крыши.

Теперь перейдем к конкретным действиям.

Действие 1. Принять общее решение

Напомним, что решение о проведении ремонта в доме (в частности капитального ремонта крыши) принимается на общем собрании собственников дома. Быть ремонту или нет – решает большинство, вернее 51% проголосовавших. Любое решение собрания собственников протоколируется и считается официальным документом для дальнейших действий. Конечно, в любой ситуации найдутся не желающие оплачивать ремонт, однако выигрывает та сторона, которая соберет больше голосов.

Стоит отметить, что ремонт общедомового имущества в принудительном порядке без согласования и одобрения жильцов противозаконен.

Действие 2. Деньги взять у УК

Еще один вариант добиться ремонта крыши – это обратиться за помощью в управляющую компанию. Напомним, что в течение всего срока проживания в квартире собственники ежемесячно вносят плату за содержание и ремонт общедомового имущества. Деньги небольшие, управляющая компания успевает потратить их в течение года на домовые нужды. По этой причине надеяться на сбережения не стоит. Однако, оплаты на этом не заканчиваются – в квитанциях есть еще строки текущий и капитальный ремонт. Накопленных денег за текущий ремонт остается не много, но они все же есть, поэтому их можно использовать для ремонта крыши.

Пожалуй, самые большие сбережения касаются капитального ремонта. Здесь управляющая компания обязана выделять накопленные средства по согласованию с собственниками. Ремонт крыши обходится в сотни тысяч рублей, и денег, накопленных собственниками, может не хватить. Приходится повышать ставки по статье «капитальный ремонт» и копить заветную сумму. Так, вместо 10 руб./кв. м. собственники на общем собрании принимают решение вносить по 35 руб./кв.м. Деньги копят, и как только набирается нужная сумма, запускают ремонтные работы.

Действие 3. Помощь государства

И наконец, можно попросить денег по федеральной программе по капитальным ремонтам. Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» принят для оказании помощи в капитальном ремонте в многоквартирных домах. Деньги выделяются из государственного фонда, средств местных бюджетов и собственников помещений.

Для участия собственники должны организовать собрание и решить вопрос участия в государственной программе. При этом одним из критериев участия является сбор денежных средств в размере не менее 5% от общей суммы, необходимой для ремонта. Если большинство примет решение участвовать в программе, остальные собственники обязаны подчиниться и внести плату, требуемую по условиям финансирования.